۴- تفاوت در اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث؛
۵- تفاوت در اعتبار تاریخ سند؛
۶- تفاوت در قوهی اثباتی.
گفتار اول- تفاوت در شکل و مضمون
اسناد رسمی باید توسط مأمور رسمی و در حدود صلاحیت و بـا رعـایت مقررات و تشریفات در نظر گرفته شده، تنظیم شوند. ولی در اسناد عادی، همینکه شخص مدیون آن را امضاء کـرده بـاشـد، کافی است.
در واقع فقدان تشریفات رسمی و شکلی در تنظیم اسناد از ویژگیهای اساسی اسناد عادی است.[۴۴]
گفتار دوم- تفاوت در حجیت
دومین تفاوتی که بین اسناد رسمی و اسناد عادی وجود دارد، از لحاظ حجیت و دلیلیت آنها میباشد.
اسناد رسمی و اسناد عادی هر دو حجت و دلیل میباشند؛ با این تفاوت که در سند رسمی تنها با دعوای جعل و اثبات آن میتوان خللی در حجیت و اعتبار آن سند وارد کرد. ولی در سند عادی کافی است که شخص منتسبالیه صدور خط یا امضای ذیل سند را از خود مورد تردید یا انکار قرار دهد، و یا صحت مندرجات درسند را مورد اشکال قرار دهد. ماده ۷۰ قانون ثبت مقرر میدارد: «سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر اینکه مجعولیت آنها ثابت شود».بنابراین مندرجات اسناد رسمی راجع به تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال یا أخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال قابل انکار نیست. مأمورین قضایی یا اداری که از راه حقوقی یا جزایی انکار فوق را مورد رسیدگی قرار داده و یا به نحوی از انحاء مندرجات سند رسمی را در خصوص رسید وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال معتبر ندانند، به ۶ ماه تا یک سال انفصال موقت محکوم خواهند شد؛ وبا تردید و انـکار، و یا تشکیک در مندرجات سند نمیتوان سند رسمی را از اعتبار ساقط نمود. بلکه باید اثبات کرد که مثلاً مأمور رسمی آن را از پیش خود نوشته است. البته در تبصرهی این ماده آمده است: «هرگاه کسی که به موجب سند رسمی اقرار به أخذ وجه یا مال یا تأدیه وجه یا تسلیم مالی را تعهد نموده و مدعی شود که اقرار یا تعهد او در مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله، برات، چک یا سفتهای بوده است که طرف معامله به او داده و آن تعهد انجام نشده است، و یا حواله یا برات یا چک یا سفته پرداخت نگردیده است، این دعوی قابل رسیدگی خواهد بود». (تبصره ماده ۷۰ اصلاحی ق.ث). بدیهی است علت قابلیت رسیدگی به این دعوی، باطل بودن اقرار است که در ماده ۱۲۷۷ ق.م بیان شده است. «انکار بعد از اقرار مسموع نیست، لیکن اگر مقر ادعاء کند که اقرار او فاسد یا مبنی بر اشتباه یا غلط بوده شنیده میشود و همچنین است در صورتی که برای اقرار خود عذری ذکر کند که قابل قبول باشد. مثل اینکه بگوید اقرار به گرفتن وجه در مقابل سند یا حواله بوده که وصول نشده، لیکن دعاوی مذکور مادامی که اثبات نشده مضر به اقرار نیست»؛ و در ماده ۷۳ همین قانون، قضات و مأمورین دولتی را موظف به اعتبار دادن به اسناد ثبت شده نموده و در صورت تخلف، آنها را مستوجب تعقیب در محکمهی انتظامی یا اداری دانسته است و در ماده ۲۲ ق.ث.ا.و.ا آمده همینکه ملکی در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را مالک میشناسد که سند رسمی به نام وی تنظیم شده است.[۴۵]
گفتار سوم- تفاوت در قدرت اجرائی
اصل صحت قراردادها و امارهی اصالت اسناد رسمی و اعتمادی که به مأمور رسمی نسبت به رعایت قوانین و تشریفات وجود دارد، باعث شده است که قانونگذار مفاد سند رسمی را قابل اجرا بداند و نیازی به رسیدگی دادگاه و صدور حکم پیدا نکند. در واقع، قدرت اجرائی سند رسمی از آثار اعتبار استثنایی آن است.[۴۶]
پس سند رسمی را میتوان به اجرا گذاشت و احتیاجی به حکم حاکم ندارد. ولی اجرای سند عادی، متوقف بر حکم دادگاه است.
به موجب ماده ۹۲ ق.ث: «مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازمالاجرا است، مگر در مورد تسلیم غیر منقولی که شخص ثالث متصرف و مدعی مالکیت آن باشد».
و ماده ۹۳ ق.ث نیز مقرر میدارد: «کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازمالاجرا است».
بنابراین با توجه به مدلول مواد فوق ملاحظه میگردد که بدون مراجعه به دادگاه و رسیدگی قضایی میتواند اجرای مفاد سند را بخواهد، مشروط به اینکه در تصرف شخص ثالث و مدعی مالکیت نباشد. در حالی که، در خصوص اسناد عادی چنین وصفی وجود ندارد، جز در مورد چک که از این جهت، در حکم اسناد لازمالاجرا است.
پس سند رسمی، دارای دو طریق برای وصول به حق است: یکی اجرا از طریق محل ثبت و دیگری از طریق دادگاه. ولی اجرای سند عادی فقط متوقف بر حکم حاکم است.
گفتار چهارم- تفاوت در اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث
اصولاً هیچکدام از اسناد رسمی و اسناد عادی نسبت به اشخاص ثالث اثری ندارند و آثار آنها بر اشخاص ثالث مؤثر نمیباشد، مگر اینکه قانونگذار استثنایی قائل شود.
قانونگذار در موارد استثنایی، اسناد رسمی را حتی علیه اشخاص ثالث نیز معتبر و موثر شناخته است. قانونگذار در این باره در ماده ۱۲۹۰ ق.م مقرر میدارد: «اسناد رسمی دربارهی طرفین و وارث و قائم مقام آنان معتبر است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد». به عنوان مثال ماده ۷۲ ق.ث به اعتبار اسناد رسمی نسبت به اشخاص ثالث تصریح کرده است. قبلاً قانونگذار در ماده ۲۳۱ ق.م مال نسبی بودن آثار قراردادها را اثبات اعمال حقوقی همین قاعده را بیان داشته است. لذا، اگر قرارداد فقط نسبت به طرفین و قائم مقام قانونی آنها معتبر باشد، باید اسناد و ادلهی اثباتی آنها نیز نسبت به همان طرفین قابل استناد باشد.[۴۷]
گفتار پنجم- تفاوت در تاریخ سند
یکی دیگر از تفاوتهای اسناد رسمی با اسناد عادی، تفاوت در اعتبار تاریخ تنظیم سند میباشد.
در ماده ۱۳۰۵ ق.م در مورد تاریخ اسناد رسمی تأکید بیشتری به عمل آمده است. این ماده مقرر میدارد: «در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط دربارهی اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنها و کسی که به نفع او وصیت شده، معتبر است».
با توجه به ماده ۸۳۹ ق.م که وصیت مؤخر را معتبر میداند، اگر موصی دو وصیتنامهی مختلف داشته که اولی رسمی و دیگری غیررسمی باشد، وصیتنامهی عادی میتواند مقدم بر وصیتنامهی رسمی شود، هر چند امری که موجب اعتبار وصیت عادی میشود، همان تاریخ آن باشد. بنابراین، موصیله در وصیت دوم، به وجود حقی علیه ورثه و یا علیه موصیله وصیتنامهی اول اقامه نماید، دعوای وی پذیرفته میشود؛ زیرا وصیتنامهی عادی دوم به دلیل اعتبار تاریخ آن علیه ثالث پذیرفتنی است. دلیل وضع این حکم از طرف قانونگذار این است که به دلیل فوت، امکان مراجعه به موصی وجود ندارد. اما مسئله در جایی که مورد از موارد وصیت و ارث نباشد با اشکال روبرو خواهیم شد. مثلاً اگر شخصی با وکالت بلاعزل که در حکم بیع است، دو عقد مختلف برای انتقال ملکیت منزلی با دو نفر امضاء نماید، فرض این است که در صورت اعتبار هر دو سند، سند اول معتبر است؛ زیرا بیع اول موضوعاً مجالی را برای بیع دوم باقی نمیگذارد. ولی امری که موجب اعتبار سند اول میشود، تاریخ آن است. حال اگر قرار باشد تاریخ سند عادی نسبت به ثالث، که در مثال فوق میتواند خریدار دوم باشد، معتبر نباشد، با مشکلات عدیدهای مواجه میشویم؛ زیرا تنها امری که موجب اعتبار قرارداد اول بر قرارداد دوم میشود، یعنی تاریخ این اسناد، از نظر قانون معتبر نیست. این است که برخی حقوقدانان خود را در مواجهه با این سؤال در بنبست قانونی یافتهاند. گروهی برای حل مشکل با استناد به بند دوم ماده ۱۲۹۱ ق.م معتقدند، چنانچه صحت انتساب سند عادی به صاحب سند توسط دادگاه محرز شد، چنین سندی اعتبار سند رسمی پیدا میکند و تاب معارضه با اسناد مخالف خود را خواهد داشت و لذا تاریخ آن نیز مثل سند رسمی، معتبر خواهد بود. اما این پاسخ نیز منطبق بر ماده ۱۲۹۱ ق.م نیست. زیرا بر اساس این ماده، سندی که به این ترتیب اعتبار سند رسمی را پیدا میکند، فقط از نظر اعتبار آن نسبت به طرفین، قائم مقام قانونی و ورثه در حکم سند رسمی خواهد بود. مفهوم مخالف ماده فوق این است که اگر فرد تمسککننده به سند، در زمرهی طرفین، قائم مقام و یا ورثه نباشد، نمیتواند چنین سندی از نظر تاریخ، نسبت به وی معتبر باشد. این است که باید با گروه اول همعقیده شد و این مورد را از بنبستهای قانونی تلقی نمود.[۴۸]
گفتار ششم-تفاوت در قوهی اثباتی
تفاوت دیگر سند رسمی با سند عادی، در قوهی اثباتی آنها میباشد. به این صورت که:
سند رسمی، دارای قوهی اثباتی است. قوهی اثباتی یعنی اینکه سند رسمی، خودش، خودش را اثبات میکند. هم مفاد و هم تاریخ آن و هم امضاهای آن را اثبات میکند؛ و به دلیل دیگری برای اثبات آن، نیاز نیست. بنابراین، سند رسمی هم واجد جنبهی ثبوتی حق است و هم واجد جنبهی اثباتی حق. این معنی از سند رسمی، آن را در عرض حکم قطعی و حکم نهایی دادگاه قرار میدهد و میتوان گفت که دارندهی سند رسمی، معاف از اقامهی دعوی است. در صورتی که سند عادی، به طور کامل دارای این دو جنبه از حق نیست. زیرا در میدان راه اثبات، خود محتاج به دلیل دیگری خواهد بود و اگر مورد انکار و تردید طرف واقع شود و یا مواجه با ادعای جعل گردد و شخص صاحب سند، نتواند دلیل قوی بر اصالت سند و رد ادعای طرف، اقامه کند، این احتمال وجود دارد که سند او از عداد دلایل خارج شود و در نهایت در دعوای خود محکوم شود و به این ترتیب، سند عادی، فاقد جنبه ثبوتی حقی که در آن آمده است نیز خواهد بود. البته، باید دانست که این امتیاز سند رسمی بر سند عادی، مانع از ادعای بیاعتباری سند رسمی، خواه به ادعای جعل خواه به ادعای عذر، موجه نیست. ماده ۷۰ ق.ث اصلاحی در ۷/۵/۱۳۱۲ از اعتبار سند رسمی سخن میگویند. به موجب این ماده، سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده، رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن، معتبر خواهد بود. مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود. انکار مندرجات اسناد رسمی راجع به أخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال و یا تعهد به تأدیهی وجه یا تسلیم مال، مسموع نیست. مأمورین قضایی یا اداری که از راه حقوقی یا جزایی، انکار فوق را مورد رسیدگی قرار داده و یا به نحوی از انحاء، مندرجات سند رسمی را در خصوص رسید وجه یا مال یا تعهد به تأدیهی وجه یا تسلیم مال معتبر ندانند، به شش ماه تا یک سال انفصال موقت محکوم خواهند شد. تبصرهی همان ماده که الحاقی و مصوب در ۷/۵/۱۳۱۲ است مقرر میدارد: «هرگاه کسی که به موجب سند رسمی، اقرار به أخذ وجه یا مالی کرده یا تأدیهی وجه یا تسلیم مالی را تعهد نموده، مدعی شود که اقرار یا تعهد او را در مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله یا برات یا چک یا فته طلبی بوده است که طرف معامله به او داده و آن تعهد انجام نشده و یا حواله یا برات یا چک یا فته طلب پرداخت نگردیده است، این دعوی قابل رسیدگی خواهد بود».[۴۹]
بخش سوم- تاریخچه
ثبت اسناد از گذشته تاکنون سیر تکاملی داشته است و با توجه با ضروریت و کارآمدی که امروزه دارد، به صورت مدون و کنونی در آمده است؛ و در گذشته دارای قدرت و حجیتی که امروزه دارد نبوده است.
از دیرباز انسان در این اندیشه بوده است که محدودهی ملک او مشخص باشد تا از طرفی مورد تعرض دیگران قرار نگیرد و از سوی دیگر با گسترش حریم املاک او مالیات متعلقه برای دولت مشخص باشد. آنگونه که از مطالعات تاریخی بر میآید در زمان غارنشینی انسان محدودهی ملک او فقط به دیوارهی غارهایی که در آن میزیسته منحصر میگردیده و با توجه به استفاده مشترک انسانهای اولیه از کوه و دشت و طبیعت، مرزبندی و محدودیتی خارج از محیط غارها مشهود نیست. وجود نقشهای باقی مانده بر دیواره غارها مبین آن است که انسان با زبان تصویر زندگی غارنشینی خود را به ثبت رسانده است. به تدریج با گسترش جوامع انسانی و تشکیل روستاها و شهرها بزرگان اقوام و قبائل و به عبارت دیگر حکومتهای جوامع به ثبت املاک بیشتر در جهت أخذ مالیات اهتمام ورزیدهاند.[۵۰]
ثبت املاک سابقهای طولانی دارد و قدیمیترین سندی که در این مورد از حفاریهای تلو بدست آمده است، مربوط به شهر دودونگی که در کشور کلده است. این سند نقشه شهر دودونگی را در حدود چهار هزار سال قبل از میلاد نشان میدهد که اراضی آن به قطعات ذوزنقه، مربع و مثلث تقسیم شده است. داریوش ملقب به کبیر دستور داد تا جمهوریهای یونانی را در آسیای صغیر ممیزی و اراضی مزروعی را با قید مساحت و اضلاع در دفاتر دولتی ثبت نمایند؛ و چون این روش از جهت تسهیل وصول مالیات اراضی مفید بود. پس از مدتی یونانیان نیز به آن تأسی نمودند و دفاتری برای ثبت خصوصیات اراضی از حیث مساحت و نوع زراعت و میزان محصول و نام مالک ترتیب دادند. در روم قدیم هم سرویوس تولیوس ششمین پادشاه روم دستور داد تا تمام اراضی مزروعی و متعلقات آنها و حقوق ارتفاقی آنها در املاک مجاور و حقوقی که املاک مجاور در آنها دارند در دفتر مخصوصی ثبت شود؛ و هر چهار سال یک مرتبه در آن دفتر تجدید نظر به عمل آید و تغییراتی که در آن مدت در وضع املاک حاصل شده است قید گردد. در روم و آتن دو نوع ثبت وجود داشت ثبت عمومی و ثبت مالی. ثبت عمومی به منظور تعیین آمار افراد و میزان دارایی آنان بکار میرفت و به همین جهت املاک هر فرد و قیمت آن معین میشد. ثبت مالی برای أخذ مالیات بود و مهندسین ثبتی مساحت هر ملک و حدود آن و وضع ملک (مزروعی، جنگل یا چمنزار و…) و نام مالک و مجاورین را بر پلاکهای مسی حک مینمودند و نقشهی املاک را در دو نسخه تهیه میکردند یکی را به مرکز میفرستادند تا در دفتر راکد امپراطوری بایگانی شود و دیگری را در دفتر راکد مستملکات حفظ میکردند و چون مهندسین و نقشه برداران رومی مستخدم دولت بودند، ثبت رومیها رسمی و در دادگاهها معتبر و دارای سندیت بوده است. هدف اصلی از ثبت املاک در قدیم أخذ مالیات بوده است، ولی در اختلافات و دعاوی هم آن اسناد مورد استفاده قرار میگرفته است. در ایران به دستور انوشیروان ثبت معاملات نزد قضات و در دفاتر آنان انجام میشد. در عهد صفویه مرجعی به نام دیوانخانه تأسیس شد که یک نفر قاضی شرع در آنجا بکار معاملات و تنظیم اسناد و عقدنامه و طلاقنامه میپرداخت و اسناد معاملات را مهر و در دفتر مخصوصی ثبت مینمود. در کاروانسراها نیز دفاتری به نام دفتر تجارت بود که معاملات تجار را در آن ثبت میکردند و این دفتر نزد محاکم دارای اعتبار بود. در اواخر سلطنت فتحعلی شاه و اوایل سلطنت محمدشاه برای جلوگیری از بروز اختلافات تجاری بین ایران و روسیه، دفاتری نزد کارگزاریها وجود داشت که اسناد و معاملات تجار را در آن ثبت میکردند. در دو قرن اخیر بسیاری از مراجع دینی دفتری به نام دفتر شرعیات داشتند که خلاصهی معاملاتی را که نزد آنان صورت میگرفت در دفتر مذکور درج مینمودند و عدهای نیز ذیل صفحهی دفتر را تصدیق و در بعضی نقاط طرفین معامله هم ذیل ثبت معاملهی خود را امضاء یا مهر میکردند.[۵۱]
ثبت اسناد برای اولین بار در سال ۱۲۹۰ بنا به فرمان ناصرالدینشاه قاجار مطرح و قرار شد در ادارهی معین اسناد به ثبت رسیده و موافق ملل متمدن به اسناد تمبر زده شده، در دفاتر مخصوصی ثبت و ضبط شود. در سال ۱۳۰۴ قانون ثبت اجباری برای کلیه املاک غیر منقول وضع شد و برای تأخیر در تقاضای ثبت، مجازات افزایش حقالثبت مقرر شد. در ۲۶ اسفند ۱۳۱۰ قانون ثبت اسناد و املاک از تصویب گذشت که علاوه بر اجباری نمودن ثبت املاک برای برخی اسناد، حکم لازمالاجرا بودن نیز وضع شده که از آن تاریخ تاکنون همان قانون مجری میباشد. این قانون به تدریج به همه قسمتهای کشور سرایت داده شد و تقریباً الآن نقطهای از کشور نیست که مشمول قانون ثبت اسناد و املاک نباشد. قانون ثبت برای اعتبار اسناد رسمی در ماده ۲۲ مقرر نموده: «همینکه ملکی در دفتر اسناد و املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی که ملک مزبور به اسم او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده را مالک خواهد شناخت». با این حساب، اثبات هرگونه ملکیتی در خصوص مال غیر منقولی که سابقه ثبت دارد تنها از طریق ارائه سند رسمی ممکن است، مگر اینکه برخی آراء صادرهی اخیر از دیوان کشور را ناسخ مواد ۲۲ و ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت بدانیم. در خصوص ثبت ازدواج، طلاق، رجوع و بذل مدت نیز سیستم ثبت اجباری مجدداً با ماده ۶۴۵ ق.م.ا وضع گردید که سند مربوطه در شکل «قباله ازدواج» و یا «طلاقنامه» وفق ماده ۲ قانون ازدواج مصوب سال ۱۳۱۰ در صورتی که مطابق نظامنامههای وزارت عدلیه به ثبت رسیده باشد، سند رسمی، و الا سند عادی محسوب خواهد شد. ماده ۱۵ آییننامه ازدواج و طلاق مصوب ۱۳۱۰ نیز اوراق عقد و طلاقی که مطابق مقررات این نظامنامه به ثبت برسد، سند رسمی تلقی نموده و تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن معتبر دانسته، مگر اینکه مجعولیت آنها ثابت شود. در این رابطه، مهمترین سند دال بر ازدواج دائم، همین قباله نکاحیه است که میتواند برای وصول مهریه بدون احتیاج به حکمی از محاکم عدلیه سند لازمالاجرا تلقی شده و بنا به تقاضای زوجه یا قائم مقام قانونی منجر به صدور اجرائیه شود. قانونگذار در بحث سند با شرایطی به برخی اسناد اعتبار ویژهای اعطا نموده و عنوان سند رسمی بر آن نهاده است. بنابراین، اسنادی که این شرایط را داشته باشند، از اسناد عادی ممتاز میگردند.[۵۲]
در سال ۱۳۵۲ قانون تبدیل ادارهی کل ثبت اسناد و املاک به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تصویب شد.
این قانون با توجه به پیشرفت تکنولوژی و همچنین ضروریت استفاده از سند، و نیز با توجه به روند تکاملی که سند داشته است، در آینده نیز قوانین ثبت اسناد و املاک دچار تغییر و تحول خواهد گشت.
فصل دوم: اعتبار سند
بخش اول- اعتبار سند در فقه امامیه
مبحث اول- دیدگاه فقهی امام خمینی (ره)
در اینجا نظر فقهی امام خمینی (ره) را که در ضمن پرسش و پاسخهایی مطرح شدهاند مرور میکنیم:
جایگاه سند در ادلهی اثبات دعوی۱